뷰티풀너드 전세사기 글 보면서 자기 돈 못지키는 분들이 많아서 안타깝더라.

 

그래서 정보글 적어봄

 

전세 들어갈때 전입신고 확정신고 하는건 다들 알쥬?

 

전세 들어가는 집에 전세보다 앞서서 근저당 있으면 위험하다 이런것도 들어봤을테고

 

근데 전입신고, 확정신고가 정확하게 뭔지 모르는 분들이 있을거라고 봄

 

(전입/확정을 전세금 및 전세 관점에서만 보겠음)

 

 

 

우선 전입신고는 내가 이집에 이 날짜부터 산다를 등록하는거임. 

 

전세 '계약'을 하고, 거주('점유')하면서, '전입신고'를 하면(3가지 조건이 다 만족되야 함) '대항력'이라는게 생김

 

전세사는데 집주인이 바뀌면 나가야됨? 아님. 정당하게 계약된 전세는 계속 이어짐.

 

다음 집주인은 집 가격에서 전세가격만큼 빼고 전 집주인한테 돈주고 집 사는거지(소위 갭투자)

 

내가 다음 집주인하고 전세 계약함? 아니잖아 그렇지만 다음 집주인은 내 전세계약을 함부로 할수 없음 

 

계약기간 끝날때까지 지켜줘야됨. 

 

근데 경매로 넘어가면 좀 이야기가 달라질 수 있음 (아래에서 설명하겠음, 이게 핵심이고 중요함)

 

 

 

 

그럼 확정신고는 뭐냐 

 

예를 들어 보겠음

 

집주인이 집 담보로 은행에서 돈을 빌림 (2023년 3월 10일이라고 가정)

 

그러면 등기부등본에 위에처럼 나온다 (최권최고액은 빌린돈 110% ~130%쯤 되는데 그건 중요한게 아니고 개념만 보자)

 

그리고 나서 나한테 전세를 줬어. 나는 전입/확정신고를 했어 (2024년 3월 10일이라고 가정)

 

그리고 집주인이 망해서 집이 경매에 낙찰됐다 해보자.

 

법원에서 이 집주인한테 돈받을사람 줄서봐유 내가 순서대로 돈줄게 이렇게 함

 

예시에선 내가 확정신고한 날짜가 은행보다 늦잖아.

 

 

그럼 난 은행이 돈(전액) 먼저 받고 나서 돈을 받는거임 

 

왜? 내 확정일자가 은행이 근저당설정한 날짜보다 늦으니까 그럼.

 

반대로 내 확정일자가 빠르면 은행보다 먼저받음

 

즉 확정일자는 돈받을 순서임(우선변제권)

 

 

전입은 했는데 확정신고를 안했다? 그럼 내 돈받을 순서가 등기부등본이나 다른 확정일자 있는 사람들보다 맨뒤로 밀리는거지

 

그래서 전입/확정을 둘다 해야되는거임

 

경매를 했는데 내가 받을 순서에 돈이 모지라거나 없다? 

 

경매에서 대항력이 없으면(이 대항력은 위에서 대항력하고 좀 다름, 아래에서 설명) 한푼도 못받을수도 있고

 

경매에서 대항력이 있더라도 다음 집주인한테 돈 받아야되니까 오래걸리고 힘들어진다.

 

 

 

 

자 여기서 경매에서 대항력을 설명할 필요가 있음(사실 이게 제일 중요)

 

위에서 계약, 점유, 전입신고를 통해 대항력이 생긴다고 했잖아.

 

근데 이게 경매로 갈 경우 좀 이야기가 달라짐

 

경매까지 온 물건(부동산, 동산)은 당연히 그 물건의 가격보다 받아야 될 돈이 많을거아녀.   

 

이걸 그대로 두면 이 물건은 영원히 못파는거임. (가격보다 빚이 많은데 어떻게 거래가 됨)

 

부채의 고리를 끊지않으면 새출발이 안됨

 

그래서 경매에서는 낙찰자를 위해서 

 

'경매에서는 최선순위권리'(말소기준권리) 이후에 모든 권리를 소멸시켜준다' 는 조항이 있음

 

 

 

 

위에 예로 돌아가보자

 

2024년 3월 10일에 전세계약(전입신고, 확정신고)한 나는 이 집이 팔려도 전세를 유지할수 있는 대항력이 있음

 

근데 경매로 넘어가면 대항력이 없음

 

 

 

왜냐? 나보다 앞서서 2023년 3월 10일날 집주인이 근저당(은행돈빌림)을 잡았거든 

 

조항을 잘보면 근저당이 최선순위권리이고 내 대항력은 그 뒤에 있으니 소멸하는거임

 

그럼 돈못받냐? 그건 아님

 

경매금액이 앞에서 받아가는 사람들이 받고도 내돈 받을 만큼 남아있으면 괜찮음 돈 줌

 

근데 앞에서 다받아가거나 줄돈이 모지라면? 못받거나 일부만 받고 나가야됨 ㅠㅠ

 

 

 

억울하다고?

 

그럼 니가 전세금 넣을때 집주인의 신용을 잘 알아봤어야지. 

 

거지한테 1억빌려주고 돈 못받아서 억울해요 하면 니잘못임? 거지 잘못임? 그거 빌려주는 놈이 더 잘못아님?

 

약자라고 무조건 보호해주는게 아님. 니 권리는 니가 찾아먹어야지.

 

정말 작정하고 당한 전세사기도 있지만 실제로는 단순 채무불이행에 가까운 사건이 많다. 

 

이걸 전세사기라고 무조건 도와달라하면 그건 언더도그마에 가깝지

 

 

 

여튼 너무 불쌍하잖아.

 

그래서 최우선 변제권이라는 제도가 있음

 

보증금이 일정금액 이하면(이건 시기, 지역마다 달라, 그리고 그 기준이 니가 계약한 시점이 아니고 최선순위권리일 기준임)

 

전액(이라고 하지만 이것도 주택가액의 절반 이하 범위에서만 가능함) 돌려준다 

 

그래서 보증금이 작은 월세가 안전하다고 하는거임

 

그리고 보통 경매는 최소 1년이 걸리기 때문에 소액 보증금이면 그냥 경매 나가는 순간 월세 안내고 배째면 

 

보증금에서 까여서 충분히 안전하다(예를 들어 보증금 1000 월세 100이면 10개월만 살 수 있으면 되니까)

 

 

 

 

 

전세사기 이야기 나올때마다 너무 안타깝다.

 

보통 전세 보증금은 1억대가 넘는다. 그돈 조온나 큰돈임. 특히나 자본축척 안된 젊은 사람들한테는 

 

잘 공부해서 자기재산은 자기가 지키자!!